(서울=뉴스와이어) 2008년 10월 07일 -- 서울에서 매매가가 분양가 보다 낮은 깡통 아파트가 속출하고 있다.

부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 10월 7일 현재 서울지역 매매가를 조사한 결과 매매 상한가가 분양가 이하로 형성돼 있는 아파트가 속속 등장하고 있는 것으로 조사됐다.

특히 강남권에서도 매매가가 분양가 보다 낮은 이른바 '마이너스 프리미엄' 아파트가 나타나고 있었다.

올해 8월 말 입주를 시작한 강동구 성내동 건영캐스빌 109㎡는 2005년 12월 분양 당시 분양가가 3억9천9백50만원이었지만 현재 시세는 3억9천만원선으로 1천만원 정도가 마이너스 프리미엄이다. 소규모 주상복합 단지이다 보니 매물도 적고 찾는 사람도 없다.

로열층, 비로열층 구분 없이 모두 분양가 이하로 시세가 형성돼 있어 대출 이자 등 금융비용과 기회비용 등을 감안한다면 손해의 폭은 더 클 수밖에 없다.

성내동 신이모닝빌도 마찬가지. 1개동 총 46가구 규모로 85㎡A 매매가는 2억3천만~2억5천만원. 매매 상한가 기준으로 분양가(2억6천2백20만원) 보다 1천2백20만원 싸다.

고가의 대형 아파트도 분양가 이하로 시세가 형성돼 있다.

지난 2004년 12월 분양해 2006년 12월에 입주를 시작한 서초구 반포동 SK뷰는 228㎡~284㎡로 대형 아파트로만 구성돼 있는 단지.

거래가 없어 시세 파악이 어렵지만 매도자들이 내놓은 가격이 모두 분양가선이라서 실제 거래시 그 이하로 거래될 가능성이 높다는 것이 인근 중개업자의 설명이다.

267㎡ 시세가 대략 21억~23억원으로 분양가(24억6천1백20만원) 보다 매매 상한가 기준으로 1억6천1백20만원이 더 낮다.

도심권에서도 분양가 이하로 나온 매물을 찾을 수 있다.

성동구 옥수동 경보이리스 122㎡와 132㎡A는 2003년 4월 분양 당시 분양가가 4억1천만원과 4억4천5백만원이었다. 그러나 현재 시세는 122㎡가 3억7천만원선이고 132㎡A가 4억2천만원선으로 마이너스 프리미엄이 각각 4천만원과 2천5백만원.

로열층으로도 헐값에 팔겠다는 매도자들이 있지만 매수자 입질이 전혀 없어 깡통 아파트가 쌓이고 있다.

중구 의주로1가 바비엥III 92㎡G도 매매가가 3억1천3백40만~3억3천90만원으로 분양가(3억6천4백만원) 보다 시세가 3천3백10만원이나 낮다.

주상복합으로 지하철도 걸어서 이용할 수 있는 단지이지만 사겠다는 사람이 없다.

강서권에서는 동작구 사당동 장은해그린 136㎡ 분양가가 3억9천5백50만원이지만 급매물 가격은 그 이하로 형성돼 있다. 2~3개월 전까지만 해도 시세가 4억3천만원 정도를 웃돌았지만 현재는 가격이 내렸다.

그렇다면 이렇게 깡통 아파트가 등장하고 있는 이유는 뭘까?

무엇보다 매수자 부재현상이 심화되고 있기 때문이다.

경기침체로 인해 앞으로 아파트값이 더 떨어질 것이라고 생각하는 매수자가 많아 섣불리 매매에 나서지 않고 있는 것. 특히 브랜드파워가 약한 소규모단지는 미래 가치가 없다고 판단해 분양가 이하로도 거래를 하려 들지 않기 때문이다.

입주물량 홍수도 한 원인이다.

서울지역 올해 입주물량는 총 4만9천3백62가구. 작년 보다 1만5천여 가구가 증가했다.

새아파트 물량이 많아지면서 매수자들의 선택폭이 넓어진 것. 여기에 자금 부족으로 새아파트로 옮기지 못한 집주인들이 기존 집을 팔기 위해 손절매를 하고 있다.

※ 주상복합 분양가는 최고가 기준, 아파트 분양가는 기준층 기준
출처: 닥터아파트

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(서울=뉴스와이어) 2008년 09월 22일 -- 서울지역 아파트 중 매매가가 낮은 곳의 상승률이 높은 것으로 나타났다.

부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2008년 1월부터 8월까지 서울시 각 구별 매매가와 매매가 변동률을 분석한 결과 은평구, 금천구, 중랑구, 강북구, 도봉구 상승이 두드러진 것으로 나타났다.

지난 8월말 기준으로 서울지역 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 1천8백15만원으로 8개월간 2.90% 상승했다.

매매가 변동률이 가장 높았던 곳은 도봉구로 22.38% 상승해 서울 평균치보다 8배 가까이 올랐지만 3.3㎡당 매매가는 1천1백78만원으로 서울 지역에서 5번째로 낮은 것으로 조사됐다.

3.3㎡당 매매가가 가장 낮은 곳은 은평구로 1천27만원, 매매가 변동률은 11.02%로 서울 평균 상승률의 3.8배 높은 수치를 보였다. 이외에도 금천구가 1천35만원(11.78%), 중랑구가 1천83만원(14.93%), 강북구가 1천1백23만원(13.02%) 순으로 가격이 저렴한 곳이 올들어 많이 오른 것으로 나타났다.

반면 서울지역에서 3.3㎡당 매매가가 가장 높은 강남구(3천4백31만원)는 매매가 변동률이 오히려 1.3% 하락한 것으로 나타났다. 송파구(2천4백21만원) 역시 서초, 용산에 이어 네 번째로 매매가가 높았지만 4.2% 하락해 서울 지역 중 가장 많이 떨어진 것으로 조사됐다.

이렇게 저렴한 곳의 아파트값이 오른 이유는 세가지로 요약할 수 있다. 먼저 매매가 상승률의 불균형이 균형점을 찾아가고 있기 때문이다.

강남구 3.3㎡당 매매가를 100으로 놓고 2003년부터 2007년 1분기까지 매매가가 낮은 지역 의 가격비율을 비교해 본 결과 2003년에는 35~38% 수준이었으나 2007년에는 25% 수준으로 벌어졌다. 하지만 2008년 1분기에 27~30% 수준으로, 2008년 3분기에는 30~34% 수준으로 2003년 1분기 비율에 가까워지고 있다.

도봉구의 경우 2003년 1분기에 36% 수준이었지만 2006년 1분기 23%까지 벌어졌다가 2008년 3분기 34%로 비율이 다시 좁혀지고 있는 것으로 나타났다.

두 번째로 대출규제와 고금리 영향으로 고가 아파트 매입이 힘들어 졌다는 것도 상승세를 뒷받침했다. 총부채상환비율(DTI)와 주택담보인정비율(LTV) 등 대출규제가 강화되면서 고가 아파트 진입이 어려워 진데다 대출을 받더라도 대출 금리에 따른 부담이 커지면서 상대적으로 저렴한 곳으로 수요가 몰렸기 때문이다.

마지막으로 각 지역의 굵직한 호재도 상승세를 이끌었다. 은평구는 은평뉴타운 개발로 올해 6월부터 첫 입주가 시작됐으며 중랑구는 상봉재정비촉진지구 개발과 경춘선 복선 전철 개통을 앞두고 상승세를 이어가고 있다. 금천구도 도하부대 이전부지 개발에 대한 기대감이 높은 상태.

노원구는 소형 아파트 인기와 리모델링 기대감으로 올 초까지 큰 폭으로 상승했다. 강북구는 미아뉴타운 개발과 드림랜드 공원화 사업이 진행되고 있고 도봉구는 창동민자역사, 북부법조타운 건설 등이 한창 진행 중이다.
출처: 닥터아파트

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